Кто должен менять батареи в приватизированной квартире?

С началом отопительного сезона, вопрос замены радиаторов становится всё острее и актуальнее. Зачастую, в старых домах батареи находятся в весьма плачевном состоянии, а управляющие организации не спешат с их заменой, что только усугубляет ситуацию. Более того, управляющие компании часто перекладывают ответственность замены на жильцов квартиры.

В данной статье мы рассмотрим, кто несёт ответственность за замену радиаторов в жилом доме. Также мы коснёмся вопроса о том, куда нужно обратиться при желании установить новую отопительную систему в квартире.

Кому принадлежат батареи в квартире?

Прежде чем разобраться с тем, кто должен менять батареи в жилом доме, необходимо выяснить, в чьей собственности они находятся. Постановление Правительства РФ No 491 гласит, что обогревающие элементы входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Также согласно данному постановлению, к общему имуществу относится вся система отопления дома, которая, помимо батарей, включает следующие элементы:

• Стояки;
• Арматура (регулирующая и запорная);
• Общедомовые счетчики тепловой энергии;
• Прочие виды оборудования, которое является частью теплосетей.

К сожалению, понятие «общее имущество» весьма размытое. И зачастую, при возникновении аварийных ситуаций, касающихся замены отопительных приборов в квартирах, обе стороны трактуют этот термин в своих интересах.

Владельцы жилья считают, что раз отопительная система принадлежит к общей собственности, то заменой неисправного оборудования должна заниматься домоуправляющая организация. В свою очередь, работники ЖЭК утверждают, что к общему имуществу относятся только стояки и батареи, которые проходят через несколько жилых помещений.

Из-за частых споров, Министерство регионального развития Российской Федерации внесло поправку в данное постановление. Согласно данной поправке, все обогревающие элементы, расположенные в частных квартирах, находятся в составе общего имущества дома.

Таким образом, при неисправности батареи, ответственность за её замену несёт организация, отвечающая за содержание и обслуживание домового имущества. Впрочем, управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы донести эту информацию до сведения собственников квартир.

Важно отметить, что если прорвало казённый радиатор, или трубы, ведущие к нему, и это повлекло за собой затопление соседей, отвечать будет управляющая компания.

Кто должен платить за замену батареи?

Как мы уже выяснили, отопительная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома и включает в себя также радиаторы, расположенные в квартирах. Ответственность за замену батарей несёт на себе управляющая организация, будь то ТСЖ или ЖСК. При этом они обязаны заменить батареи бесплатно.

Таким образом, в случае если потекла батарея, необходимо вызвать работника ЖЭКа, и он заменит вышедший из строя отопительный прибор бесплатно. Впрочем, на практике не всё так гладко. Нередко встречаются случаи, когда работники ЖЭКа утверждают, что у них нет батареи на замену. Поэтому они попытаются отремонтировать старую батарею, или что ещё хуже, снимут радиатор и поставят заглушки.

Поскольку это ожидание может растянуться на месяцы, владельца квартиры попросту вынуждают самостоятельно купить новое оборудование. При этом ожидать компенсации за новое оборудование не стоит. Не поможет даже обращение в суд, поскольку судебная практика говорит о том, что домоуправляющая организация не обязана этого делать.

Таким образом, несмотря на то, что управляющая компания обязана заменить испорченные батареи, жильцам нередко приходится делать это самостоятельно. Естественно, никто не мешает подстегнуть управляющую компанию, подав несколько жалоб.

Куда жаловаться при затяжном ремонте батареи?

Ответственность за радиаторы, а также прочие виды оборудования, которое является частью теплосетей, несёт именно управляющая компания. Здесь следует вспомнить, об определённых обязанностях управляющих компаний.

Управляющие компании обязаны:

• Контролировать состояние внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• Периодически проверять качество предоставляемых услуг. В случае поставки некачественных услуг, пользователь может попросить сделать ему перерасчет платы. Естественно, это не освобождает поставщика от необходимости привести качество услуг в норму.

Таким образом, если управляющая компания пытается вынудить вас установить батареи за свой счёт, вы можете подать жалобу на предоставление некачественных услуг. Все недовольства относительно нарушения сроков или качество первоначально предъявляются непосредственно исполнителю услуг.

Требование о несвоевременности оказания услуги или о ее ненадлежащем качестве необходимо предъявлять в письменном виде. Определенного образца жалобы нет. Однако есть порядок того, как формировать подобные обращения.

Так, в претензии обязательно указываются следующие сведения:

• Кто является исполнителем;
• Ф.И.О потребителя и его контактные данные;
• Дата обращения за услугой;
• Составлялся ли договор, если да, то его номер и дата;
• В чем конкретно выражается ненадлежащее исполнение услуги (нарушение сроков, несоответствие качества) и подробное описание;
• Конкретные требования потребителя;
• Дата и подпись.

Если подобное обращение не возымело эффекта, следует идти далее по инстанциям. Прежде всего, можно обратиться с таким же заявлением о нарушении ваших прав в региональное управление Роспотребнадзора. Обычно этого достаточно для того, чтобы заставить управляющую компанию действовать. Впрочем, в некоторых случаях, дело может закончиться судом.

Сложности замены батареи

Если же жилец решил самостоятельно заменить батареи, в первую очередь необходимо согласовать свои действия с управляющей организацией. Делается это для того, чтобы не иметь неприятных последствий в дальнейшем.

Если речь идёт о замене старых радиаторов на батареи такого же типа, достаточно просто уведомить управляющую организацию о предстоящих работах. При замене батарей на другой вид, включающий возможность иного конфигурирования и увеличение площади нагрева, нужно обратиться к специалисту для проведения экспертизы на предмет возможности монтажа новых батарей.

Это необходимо потому, что иногда установка других радиаторов негативно сказывается на тепловом балансе дома. Это также касается изменения конфигурации приборов отопления и увеличения их количества. Как и любое переоборудование помещений, подобные действия требуют внесения поправок в техпаспорт квартиры.

Заменить батареи можно тремя способами:

• Вызвать мастера из обслуживающей организации;
• Вызвать специалиста из независимой компании;
• Самостоятельно поменять батареи.

Наилучшим вариантом в данном случае является вызов мастера из обслуживающей организации. Это связано с тем, что в случае возможных проблем в будущем вы будете знать, с кого спрашивать. Если произойдет авария, ответственность за некачественную установку оборудования, повлекшую нанесение ущерба имуществу других жильцов, не повесят на вас.

Какие заявления заполнить?

Для того чтобы заменить батареи в своей квартире, необходимо подать заявление о замене отопительных приборов и заявление по поводу отключения стояка и удаления воды. Первое обращение подается с целью получить принципиальное одобрение замены и определение со сроками, второе – уже непосредственно для выполнения работ.

Стоимость замены

За демонтаж и установку одного радиатора берут от 2 500 до 4 000 рублей. В эту сумму входят и сопутствующие операции, как, например, вынос мусора. Стоимость самих батарей не входит в данную сумму.

Важно отметить, что если работы будут выполняться силами управляющей компании, определённые категории граждан могут рассчитывать на льготы. В частности речь идёт о следующих категориях граждан:

• Пенсионеры;
• Многодетные семьи;
• Инвалидах;
• Прочие категории льготников.

Ответственность при аварийной ситуации

Как мы уже упоминали, ответственность за последствия протекшей батареи и затопления жильцов снизу, будет лежать на уполномоченной организации, если будет установлено, что вины хозяина здесь нет.

Если хозяин квартиры самовольно заменил радиаторы в квартире, не уведомив управляющую организацию, его признают виновным. Даже если протечка случилась не по вине жильца и не связана с установкой нового оборудования, коммунальные службы могут найти способ перебросить вину на хозяина квартиры.

Также если установка новых батарей была согласована, но выполнялась мастерами не из управляющей компании, отвечать за последствия также придется собственнику.

21.11.2013 Тепло / Батареи отопления

Решили поменять батарею. Но в диспетчерской ДЕЗа наше заявление не приняли, сказав, что у них нет на такие работы лицензии и можно только «договориться» с мастером. И тут же стали пугать: если идти официальным путём, батарею поменяют не раньше, чем к Новому году. Неужели это действительно так?

Такой вопрос поступил в редакцию в газету «Звездный бульвар», которая издается в Северо-Восточном округе Москвы. Журналисты запросили официальный ответ от местных коммунальщиков.

Как заменить батарею отопления: официальный ответ от Дирекции заказчика ЖКХ и благоустройства Северо-Восточного административного округа

— Чтобы заменить батарею, лучше непосредственно обратиться в организацию, которая занимается эксплуатацией вашего дома, — объяснили в дирекции заказчика ЖКХиБ СВАО. — Сам ДЕЗ никаких работ не производит: это предприятие, которое выступает заказчиком работ по обслуживанию общедомового имущества. Система отопления в квартире таковым не является.

Чтобы установить батарею официальным путём, нужно сделать следующее:

— узнаём в УК (ДЕЗе или другой организации) координаты эксплуатирующей организации, идём туда и пишем заявление о замене батарей. Надо проследить, чтобы его зарегистрировали;

— если кто-то предлагает «договориться» напрямую с мастером, отказываемся. Ведь в этом случае за возможные проблемы (например, прорвёт батареи, зальёт соседей внизу) отвечать будете вы, а не ДЕЗ;

— ждём замерщика, который придёт, обследует квартиру и скажет, какие батареи покупать и сколько (это зависит от площади помещений);

— заключаем договор с эксплуатирующей организацией и оплачиваем работы через банк;

— едем покупать оборудование (батареи, краны), можно с мастером;

— договариваемся о спуске воды из системы отопления;

— принимаем мастера, который производит работу;

— получаем в эксплуатирующей организации документ о замене батарей.

Стоимость отключения воды в стояках — 500-1500 рублей за стояк, стоимость замены батарей (без стоимости самих радиаторов) — 3-6 тыс. рублей.

А вот аварийную батарею (подтекающую, при наличии заключения об этом) должны заменить бесплатно, с заявкой надо обратиться в ДЕЗ.

Если ДЕЗ и эксплуатирующая организация отказываются принимать заявку на замену радиаторов, сообщите об этом в Дирекцию ЖКХиБ.

Замена батареи отопления: личный опыт

А вот история из личного опыта, опубликованная на одном из московских форумов.

Я заменяла всю систему водоснабжения, потому что старые коммуникации пришли в негодность.

Когда дело касалось санузла, то решить вопрос оказалось легче, чем при замене радиаторов. Я написала заявление в диспетчерскую, оплатила услуги по отключению воды (через Сбербанк), и мастер в течении часа сделал ввод горячей и холодной воды в квартиру.

С радиаторами была ситуация несколько иная.

Я также написала заявление и оплатила услуги (отключение отопления, а точнее спуск воды из системы отопления стоит дороже, чем перекрытие холодной и горячей), но вода была отключена на более длительное время. Соответственно, заплатила я больше (около 1000 рублей с небольшим).

В квартире несколько стояков, и все они разные. Отключались все. Поскольку, в системе отопления вода присутствует (должна присутствовать) всегда, и даже летом, то ее необходимо спустить, чтобы заменить трубы (и радиаторы) в квартире. Особенно, если нет кранов перекрытия воды.

Стоимость услуг примерно следующая (данные 2010 года – ЭнергоВОПРОС.ру)

За точку (один радиатор) сантехники просят 3-5 тысяч рублей. Сюда входит замена труб, сварка и установка одного радиатора.

Если не подписан договор, то они одна фирма не даст гарантию за выполненные работы. То же касается и ДЕЗа. Ко мне приходил мастер (первый), который накосячил. Когда главный сантехник ДЕЗа пришел включать воду, он сказал «ооо, супер!» и намекнул на взятку в виде бутылки, несмотря на то, что я официально все оплатила по квитанции.

Это «супер» я потом переделала, когда нашла хорошего мастера по рекомендации.

Второй мастер сказал, что за такую халтуру нужно вырвать руки.

Народная мудрость гласит, что сани нужно готовить летом. То же самое можно сказать и о системе отопления в доме. Если батареи в вашей квартире старые – заменить их можно только до начала сезона. По большому счету, мало кто знает, что даже в приватизированной квартире в некоторых случаях заменой радиаторов должна заниматься управляющая компания. Если у вас старый дом, в котором ремонт не делался десятилетиями, у вас есть шанс добиться бесплатной замены радиатора. Правда, коммунальщики в подавляющем большинстве случаев предпочитают про эту свою обязанность забывать, вместо этого предлагая менять батареи собственникам за свой счет.

Самые дотошные рязанцы доказывают свои права через суд, заставляя управляющие компании не только менять батареи, но и выплачивать моральный ущерб за испорченные в борьбе с коммунальщиками нервы.

Вентилей нет – батареи меняет УК

Житель Сасова пошел в суд с иском к обслуживающей его дом управляющей компании. Ранее он обратился в УК с просьбой оценить состояние радиаторов. После проверки комиссия составила акт о том, что две батареи – в кухне и жилой комнате – нужно заменить. Однако делать это компания отказалась, сославшись на негласное правило о том, что вся внутренняя сантехника квартиры, будь то смесители, трубы или батареи – это имущество собственника жилья, за которое отвечает он сам.

В суде сасовец доказал, что на отрезке от стояка отопления до батареи вентилей в его квартире нет. А это значит, что радиаторы – часть общей системы отопления, поскольку предназначены, в том числе, для транспортировки тепла по многоэтажке.

Суд согласился, что в таком случае батареи относятся к общему имуществу. В итоге требования жильца суд удовлетворил, обязав управляющую компанию в течение месяца заменить радиаторы. Плюсом фирме придется уплатить госпошлину и компенсировать моральный вред истцу в размере 1 тысячи рублей.

С чего начать?

Замена батарей отопления в квартире через УК начинается с подачи заявления. Всем известно, что для общения с этими организациями нужно определенное терпение. Поэтому подготовьте такое заявление заранее, лучше – в двух экземплярах. На одном из них ответственное лицо УК должно будет поставить отметку о принятии. Проследите также, чтобы стояла дата, входящий номер и разборчивая подпись принявшего лица. Вам это пригодится в дальнейшем, например, если батарею вдруг прорвет, то возмещать материальный ущерб вам и вашим соседям будет обслуживающая организация.

Очень часто работники ЖКХ намерено «путают» понятие «ремонт» батарей с их «заменой». Понятно, что если человек захочет поставить себе более современные радиаторы, то обслуживающая организация вряд ли захочет их оплачивать. Но если старый чугун не выдержит и лопнет, обдавая все и вся кипятком, то тут уже отвечать должны коммунальщики. И предотвращать такие аварии должны именно они, а не несчастные жильцы, которые и так платят за все из своего кармана.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Олег Попов, председатель рязанской единой ассоциации защиты прав потребителей «Человек»:

– Управляющие компании трактуют любые нормы так, как это выгодно только им. Однако в федеральном законодательстве черным по белому написано, что имущество собственника начинается от запорной аппаратуры, и если ее нет – значит, имущество общее. По этим спорам часто идут судебные разбирательства, и Фемида в большинстве своем становится на сторону потребителя. Дело в том, что, не имея специальных навыков и оборудования, вы сами никогда не поймете, нужна ли замена вашему радиатору до того момента, пока он не начнет ржаветь или течь. Это за вас должны сделать работники управляющих компаний. По закону каждые три года они обязаны проводить профилактический осмотр внутриквартирных сетей, в том числе и отопления. Но когда в последний раз к вам наведывались с таким обходом?