К какой амортизационной группе?

К какой амортизационной группе?

Серьезные инженерные коммуникации, такие как здания и сооружения, как правило, служат в качестве основных средств долго: годами и десятилетиями. Они медленно утрачивают свойства, полезные для эксплуатации. Но понятие «долго» весьма неопределенно. В каждом конкретном случае срок полезного использования (СПИ) может сильно различаться. Как именно установить данный срок и правильно это оформить документально, на какие позиции обратить внимание при регламентировании, читайте в этой статье.

Содержание

Зачем определять СПИ

Сроки полезного использования устанавливаются для целей адекватного учета. Но в бухгалтерии и налоговом учете особенности их установления разные, поскольку отличаются цели:

  1. СПИ для бухучета. Нужен для того, чтобы правильно определять уменьшение стоимости основного средства и правильно начислять амортизацию по нему. ПБУ 6/01 в п. 20 говорит о том, что организация может устанавливать этот срок на свое усмотрение, учитывая следующие ключевые параметры:
    • как долго планируется активно использовать здание или сооружение;
    • какие факторы влияют на физический износ именно в данном случае;
    • какая степень износа допустима;
    • есть ли специальные ограничения для конкретного объекта (например, пребывание в аренде, лизинге и т.п.).
  2. СПИ для налогового учета. Устанавливается для классификации основных средств по времени их полезной эксплуатации (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). С этой целью все основные средства делятся на группы, состав которых закреплен в классификационной таблице. Данный документ утвержден Правительством России в Постановлении №1 от 1 января 2002 года. В таблице приведены коды по принятому для основных фондов классификатору ОКОФ и распределение ОС по группам. Для каждой группы установлен временной диапазон, внутри которого можно закреплять СПИ для каждого актива (в том числе и «долгоиграющего», как здания и сооружения).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При ведении бухгалтерского учета удобно пользоваться налоговой Классификацией для определения СПИ недвижимого имущества: в этом случае расчеты будут одинаковыми, то есть амортизационные отчисления будут рассчитываться по минимуму. Но допускается и установка меньшего СПИ в бухгалтерском учете.

Способ определения СПИ необходимо зафиксировать в учетной политике организации.

Амортизационные группы зданий и сооружений

Согласно Классификации, различные виды недвижимого имущества в виде зданий и сооружений можно отнести сразу к нескольким группам по начислению амортизации – от 4 до 10. В каждую группу входят постройки определенных, строго оговоренных типов, для которых предусмотрены различные временные интервалы СПИ. В таблице 1 приведены различные недвижимые объекты с установленными для них периодами СПИ.

Таблица. Амортизационные группы по зданиям и сооружениям

Группа амортизации Особенности объекта недвижимости Примерные СПИ
1 4 Пленочные нежилые конструкции, передвижные сооружения, киоски из различных материалов (металл, стекло, пластик, прессованные плиты) 5 – 7
2 5 Сборные и передвижные сооружения, не предназначенные для жилья 7 – 10
3 6 Жилые здания облегченных конструкций (каркасные, камышитовые и т.п.) 10 – 15
4 7 Различные нежилые здания (каркасные и щитовые) из дерева, дерева и металла, панелей, сырца и др. 15 – 20
5 8 Бескаркасные здания с облегченными стенами из камня, бруса, бревен с перекрытиями, колоннами, столбами из различных материалов (не предназначенные для жилья) 20 – 25
6 9 Каменные склады для овощей/фруктов (допускаются железобетонные или кирпичные колонны) 25 – 30
7 10 Прочие нежилые здания и сооружения(объекты из кирпича и т.п.). Жилые здания и помещения Свыше 30

Как определить СПИ: алгоритм

Когда у фирмы появляется основное средство – любое, на него нужно начислять амортизацию, для чего необходимо знать срок его планируемого полезного использования. В таблице он приведен в примерных временных рамках, но для каждого объекта его требуется указывать точно. Алгоритм следующий:

  1. Определите код ОКОФ вашего объекта недвижимости по классификатору ОК 013-2014, утвержденному приказом Росстандарта №2018-ст.
  2. Сравните с левым столбцом таблицы Классификации – определить, к какой амортизационной группе относится ваше здание и сооружение.
  3. Установите любой срок из приведенного интервала. Например, если СПИ устанавливается 10-15 лет, можно прописать 10 лет 5 месяцев, 12 лет, 14,5 лет и т.п.
  4. Установленный срок укажите в тексте Приказа, подписанного руководителем организации.
  5. Для бухгалтерского учета СПИ установите самостоятельно либо также воспользуйтесь Классификацией (это значительно удобнее).

СПИ для частей и целого

Как быть, если помещение, для которого нужно определить СПИ, является частью здания? Существуют принятые правила, регламентирующие довольно частые ситуации в определении СПИ зданий и сооружений:

  • каждое отдельное жилое помещение в общем жилом сооружении (например, многоквартирном доме) получает тот же СПИ, что и все здание в целом – как правило, не меньше 30 лет;
  • если в жилом здании находится нежилое помещение (зал, офис и пр.), то оно приобретает тот же СПИ, что и весь дом (тоже, как правило, от 30 лет).

СПИ при смене собственника

Объект недвижимости может сменить хозяина и попасть в руки нового собственника уже неновым. Как устанавливать срок полезного использования в этом случае?

Нужно правильно установить износ, а отсюда и вычислить период отчисления амортизации. Это нужно делать отдельно для налогового и бухгалтерского учета.

СПИ объектов б/у для налогового учета

Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.

ВАЖНО! Если по документам установить этот срок не получается, то уменьшить СПИ законодательно невозможно. Даже если такое подтверждение есть, уменьшение СПИ не обязательно.

Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.

Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.

СПИ неновых объектов для бухучета

Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:

  • следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
  • всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.

Особенности СПИ для определенных объектов недвижимости

Каждое здание и сооружение обладает набором уникальных характеристик, влияющих на срок его возможного использования в качестве основного средства. Но есть некоторые особенности, которые позволяют сгруппировать объекты для установки адекватного СПИ. Рассмотрим самые распространенные типы зданий и сооружений с точки зрения отнесения их к той или иной амортизационной группе.

Кирпичные постройки

Кирпич – очень прочный и долговечный материал, мало подверженный износу. Здания, построенные из него, исправно служат многие десятилетия, ничуть не теряя в значимых характеристиках. Будь то жилые дома или иные сооружения, их СПИ будет самым долгим из предусмотренных в таблице Классификации. Рубрикатор предусматривает для них 10 группу, по которой можно установить любой срок свыше 30 лет. Какой именно, организация вправе определить сама.

Если в здании кирпичные только колонны, столбы или перекрытия, его срок полезного использования сокращается и составит уже только 20-25 лет, согласно требованиям 8 амортизационной группы.

Гаражи

Их строят из различных материалов, в зависимости от этого и устанавливается амортизационная группа. Чаще всего это 4 (металлические нежилые сооружения), СПИ по этой группе составит 5–7 лет. Если гараж из кирпича, его можно отнести к 8 группе (не к 10, так как стены будут облегченной кладки), и СПИ будет выбираться из интервала 20-25 лет.

Школы

Данный вид сооружений не относится к жилым: там не планируется круглосуточное пребывание. Если школа капитальная, ее чаще всего относят к 10 группе: эти сооружения служат более 30 лет.

Классификатор основных средств. Что изменилось?

Экспресс-курсы Интенсивы по горячим темам в Контур.Школе Расписание

Основные средства (ОС) организации в зависимости от срока полезного использования (СПИ) для целей налогообложения прибыли относят к той или иной амортизационной группе (п. 1 ст. 258 НК РФ). Срок полезного использования ОС организация определяет сама с учетом классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (Постановление № 1).

В 2018 году изменились все амортизационные группы классификации, кроме первой. Изменения действуют на правоотношения, возникшие с 1 января 2018 года.

Больше всего поправок — в подразделе «Сооружения и передаточные устройства» второй-десятой групп. Расширен перечень основных средств подраздела «Машины и оборудование» второй и девятой групп.

Классификатор основных средств по амортизационным группам с примерами ОС:

Номер амортизационной группы Срок полезного использования ОС Пример ОС, относящихся к группе амортизации
1 От 1 года до 2 лет включительно Машины и оборудование общего назначения
2 Свыше 2 лет до 3 лет включительно Насосы для перекачки жидкостей
3 Свыше 3 лет до 5 лет включительно Радиоэлектронные средства связи
4 Свыше 5 лет до 7 лет включительно Ограды (заборы) и ограждения железобетонные
5 Свыше 7 лет до 10 лет включительно Сооружения лесной промышленности
6 Свыше 10 лет до 15 лет включительно Скважина водозаборная
7 Свыше 15 лет до 20 лет включительно Канализация
8 Свыше 20 лет до 25 лет включительно Конденсатопровод и продуктопровод магистральные
9 Свыше 25 лет до 30 лет включительно Здания (кроме жилых)
10 Свыше 30 лет Жилые здания и сооружения

Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ), по которому определяют амортизационную группу ОС, — без изменений. С 1 января 2017 года действует ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008), утвержденный приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст. Этот же классификатор будет действовать в 2019 году.

Как определить срок полезного использования ОС

Этап 1 — установите амортизационную группу основного средства по классификации, утвержденной Постановлением № 1

Классификация ОС — это таблица, в которой для каждой амортизационной группы перечислены наименования входящих в нее ОС и соответствующие коды Общероссийского классификатора основных фондов.

Для целей налогового учета по классификации ОС определяют:

  • амортизационную группу, к которой относится ОС. Все амортизируемое имущество объединяется в 10 амортизационных групп в зависимости от срока полезного использования имущества (п. 3 ст. 258 НК РФ). Амортизационные группы также важны для того, чтобы определить размер амортизационной премии, которая может быть применена по конкретному ОС;
  • срок полезного использования должен быть в установленных для каждой амортизационной группы пределах (Письмо Минфина России от 06.07.2016 № 03-05-05-01/39563). Выбирайте любой срок в пределах СПИ, например наименьший, чтобы быстрее списать стоимость ОС на расходы (Письмо Минфина РФ от 06.07.2016 № 03-05-05-01/39563).

В классификации можно установить целую группу ОС. Расшифровка группы представлена в ОКОФ.

Определите амортизационную группу основного средства так:

  1. В первой графе ОКОФ найдите вид имущества, к которому относится ОС (9 цифр).
  2. Проверьте в первой графе классификации ОС код, указанный в ОКОФ.
  3. Если есть код в классификации ОС, посмотрите, к какой амортизационной группе ОС относится.

Если кода в классификации ОС нет, определите амортизационную группу одним из способов:

Способ 1 — по коду подкласса имущества

Код подкласса имущества отличается от кода вида имущества тем, что седьмая цифра в нем — всегда ноль. Например, роторный насос относится к подклассу 14 2912010 (насосы центробежные, поршневые и роторные). Если и этого кода в классификации ОС нет, определите амортизационную группу вторым способом.

Способ 2 — по коду класса имущества

Класс имущества отличается от кода вида имущества тем, что седьмая, восьмая и девятая цифры в нем — всегда нули. Например, роторный насос относится к классу 14 2912000 (насосы и оборудование компрессорное).

Пример. Определение амортизационной группы по коду ОКОФ

Код роторного насоса по ОКОФ — 14 2912113. В Классификации ОС такой код, а также код подкласса 14 2912010 (насосы центробежные, поршневые и роторные) не указаны. Однако в ней есть код класса 14 2912000 (насосы и оборудование компрессорное). Он относится к третьей амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше трех лет до пяти лет включительно). Значит, роторный насос надо включить в третью амортизационную группу.

Этап 2. Обратитесь к технической документации

Если основное средство в классификации и ОКОФ не упоминается, установите СПИ из срока эксплуатации ОС, указанного в технической документации или рекомендациях производителя (п. 6 ст. 258 НК РФ, Письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-03-20/41332).

Этап 3. Зафиксируйте СПИ в инвентарной карточке учета ОС (форма № ОС-6)

Если налоговый и бухгалтерский СПИ разные, то раздел 2 формы № ОС-6 дополните соответствующей графой.

Пример. Организация приобрела грузовую «Газель» (грузоподъемность 1,5 тонны). Определим СПИ автомобиля.

Согласно классификации ОС, грузовые автомобили общего назначения грузоподъемностью свыше 0,5 и до 5 т включительно входят в 4-ю амортизационную группу. Диапазон СПИ для 4-й амортизационной группы — свыше 5 и до 7 лет включительно. Следовательно, минимально возможный СПИ в месяцах — 61 (5 лет x 12 мес. + 1 мес.), максимальный — 84 мес. (7 лет x 12 мес.). Организация вправе установить любой СПИ автомобиля в диапазоне от 61 до 84 месяцев включительно.

Обратите внимание при учете ОС

  • В налоговом учете стоимостной критерий для признания объекта ОС — 100 000 руб., в бухгалтерском учете — 40 000 руб.
  • Бухгалтерский учет основных средств в 2019 году ведите в том же порядке, что и ранее: принимайте к учету ОС на дату доведения до состояния готовности к эксплуатации. Если вы продаете ОС, то полученное вознаграждение включайте в доходы, а остаточную стоимость ОС — в расходы. Аналогичные правила распространяются и на продажу недостроенных объектов.
  • В бухгалтерском учете организация не обязана придерживаться амортизационных групп, но для удобства может определять срок по классификации основных средств. Это удобно, так как сближает бухгалтерский учет с налоговым.
  • Если объект соответствует всем критериям, поименованным в п. 4 ПБУ 6/01, то в бухгалтерском учете его сразу следует перевести в состав основных средств, то есть оприходовать на 01 счет. Фактическое использование объекта, в отличие от налогового учета, необязательно.

Амортизация недвижимости может сэкономить вам деньги при уплате налогов

Амортизация имущества, сдаваемого в аренду, является важным инструментом для владельцев этого имущества. Она позволяет вычесть затраты на покупку и улучшение недвижимости в течение эксплуатационного срока службы, а также снизить сумму налогооблагаемого дохода.

Ключевые моменты

  • Владельцы недвижимости для сдачи в аренду используют амортизацию для вычета затрат на покупку и усовершенствование недвижимости.
  • Начало амортизации отсчитывается сразу же после ввода объекта в эксплуатацию или сдачи его в аренду.
  • Большая часть жилой недвижимости для сдачи в аренду амортизируется по ставке 3,636% каждый год в течение 27,5 лет.
  • Только стоимость здания может быть амортизирована: нельзя амортизировать землю, потому что она не подвержена износу.

Списание налогов

Инвестирование в недвижимость для сдачи в аренду может оказаться разумным финансовым ходом. Во-первых, такая недвижимость может стать стабильным источником дохода, пока вы копите активы. Кроме того, она даёт налоговые льготы. Вы можете вычесть свои издержки из суммы дохода от аренды и тем самым снизить свои налоговые обязательства.

Большинство расходов, связанных с недвижимостью для сдачи в аренду, включая ипотечное страхование, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются в том же году, в котором вы тратите деньги.

Амортизация недвижимости для сдачи в аренду

Один из важнейших налоговых вычетов – амортизация помещения, сдаваемого в аренду – работает иначе. Амортизация – это процесс, который используется для вычета затрат на покупку и улучшение недвижимости.

Вместо одного большого вычета в год покупки (или улучшения) объекта недвижимости, амортизация позволяет распределить вычет по всему сроку службы объекта недвижимости. Налоговое управление США имеет очень специфические правила, касающиеся амортизации, и если вы владеете имуществом для сдачи в аренду, важно понимать, как работает этот процесс.

Какое недвижимое имущество подлежит амортизации

Согласно Налоговому кодексу США, вы можете амортизировать недвижимость для сдачи в аренду, если она соответствует всем следующим требованиям

  • Вы являетесь владельцем объекта недвижимости (при этом вы считаетесь собственником, даже если объект недвижимости попадает под действие долговых обязательств).
  • Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве приносящей доход деятельности.
  • Объект недвижимости имеет определённый эксплуатационный срок, то есть, он изнашивается, ветшает, выходит из строя, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
  • Ожидается, что недвижимость прослужит более одного года.

Даже если имущество соответствует всем вышеперечисленным требованиям, оно не может быть амортизировано, если вы ввели его в эксплуатацию и избавились от него (или перестали использовать в коммерческих целях) в тот же год. Земля не считается амортизируемой, так как она никогда не «ветшает». Кроме того, нельзя амортизировать затраты на расчистку, озеленение и ландшафтный дизайн, так как эти мероприятия считаются частью стоимости земли.

Когда начинается амортизация

Вы можете начать начисление амортизации по арендной недвижимости сразу же после ввода объекта в эксплуатацию, или когда он будет готов для сдачи в аренду. Например, вы покупаете недвижимость для последующей сдачи в аренду 15 мая. Проработав над домом несколько месяцев, вы уже готовы сдать его в аренду 15 июля, поэтому начинаете давать объявления в интернете и в местных газетах. Вы находите арендатора, и аренда начинается с 1 сентября.

Поскольку недвижимость была сдана в эксплуатацию – то есть готова к сдаче в аренду и заселению – 15 июля, амортизация этой недвижимости начинается в июле, а не в сентябре, когда начнёте получать арендную плату.

Имущество продолжает амортизироваться до тех пор, пока

  • Стоимость или другие базисные показатели собственности уменьшаются.
  • Вы выводите имущество из эксплуатации, даже если вы не полностью восстановили его стоимость или иные базисые показатели. Недвижимость считается выбывшей из эксплуатации, если вы больше не используете её в качестве приносящего доход имущества, или если вы продаёте или обмениваете её, берете в личное пользование, бросаете или уничтожаете.

Однако вы можете продолжать начисление амортизационного вычета для имущества, которое временно «простаивает» или не используется. Например, если вы делаете ремонт после того, как у вас съехал арендатор, вы можете продолжать амортизировать имущество, пока готовите его для следующего арендатора.

Как рассчитать амортизацию

Сумму амортизации, которую можно вычесть каждый год определяют 3 фактора

  1. ваша доля в собственности;
  2. срок амортизации;
  3. используемый метод амортизации.

Любая рентная жилая недвижимость, введённая в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (МСУВЗ) – метода бухгалтерского учёта, который распределяет затраты (и амортизационные отчисления) в течение 27,5 лет. Это количество времени, которое налоговая служба считает «эксплуатационным сроком» недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду.

Хотя при расчёте амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, основные шаги выглядят следующим образом

  1. Определите базисный показатель имущества: базисным показателем имущества является его стоимость или сумма, которую вы заплатили для приобретения имущества (наличными, при помощи ипотеки или каким-либо другим способом). В неё входят комиссии за проведение расчётов и ипотечные издержки, включая юридические сборы, регистрационные сборы, налоги на передачу недвижимой собственности, страхование права собственности и любые суммы, которые продавец должен вам заплатить. Некоторые виды комиссий за проведение расчётов и ипотечные издержки не могут быть включены в базис. К ним относятся страховые взносы на случай пожара, арендная плата до закрытия ипотечного кредита, а также расходы, связанные с получением или рефинансированием кредита, включая баллы, страховые взносы по ипотечным кредитам, расходы по кредитному отчёту и комиссии за оценку.
  2. Выделите стоимость земли и зданий: поскольку вы можете амортизировать только стоимость здания, а не земли, вы должны определить стоимость каждого из них, чтобы амортизировать правильную сумму. При определении стоимости вы можете использовать текущую рыночную стоимость каждого из них на момент покупки недвижимости, или за основу можно взять оценку недвижимости, которая используется для целей налогообложения. Допустим, вы купили дом за 110 000$. Самая последняя оценка недвижимости для целей налогообложения определяет, что стоимость недвижимости составляет 90 000$, из которых 81 000$ приходится на дом и 9 000$ на землю. Таким образом, вы можете выделить 90% (81 000 ÷ 90 000) в качестве покупной цены на дом и 10% (9 000 ÷ 90 000) в качестве покупной цены земли.
  3. Определите свой базис в доме: теперь, когда вы знаете базис всего имущества (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свой базисный показатель в доме. Используя приведённый выше пример, ваш базис в доме – сумма, которая может быть амортизирована – составит 99 000$ (90% от 110 000$). Для земли этот показатель составит 11 000$ (10% от 110 000$).
  4. Определите скорректированный базис, если это необходимо: возможно, вам придется увеличить или уменьшить свой базисный показатель с учётом определённых событий, которые происходят между моментом покупки недвижимости и моментом её готовности к аренде. При этом можно учитывать стоимость любых дополнений или улучшений, эксплуатационный срок которых составляет не менее одного года, и которые сделаны до ввода объекта в эксплуатацию; а также денежные средства, потраченные на восстановление объекта; стоимость привлечения коммунальных услуг к объекту и некоторые судебные издержки. Поводом для снижения базиса могут быть как страховые выплаты, полученные вами в результате порчи или кражи, так и убытки от несчастного случая, не покрытые страховкой, за которую вы взяли вычет, а также деньги, полученные вами за право пользоваться землей.

Какую систему использовать

Следующий шаг включает в себя определение того, какая из двух систем амортизации применяется: Общая система амортизации (ОСА) или Альтернативная система амортизации (АСА). ОСА применяется для большинства объектов недвижимости, введённых в эксплуатацию. Обычно нужно использовать первую систему, если только вы не сделаете безвозвратный выбор в сторону АСА или если закон не потребует от вас использовать вторую систему.

АСА обязательна в случае, когда недвижимость

  • Используется в коммерческих целях 50% времени или меньше.
  • Освобождена от налогообложения.
  • Финансируется за счёт освобожденных от налогообложения облигаций.
  • Используется в основном в сельском хозяйстве.

ОСА используют тогда, когда нет причин использовать АСА. Опять же, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным бухгалтером по налогообложению, который может помочь вам определить наиболее выгодный способ амортизации имущества, сдаваемого в аренду.

Как только вы узнаете, какая Модифицированная система ускоренного возмещения затрат вам подходит, вы можете определить период восстановления для объекта недвижимости. Период восстановления с использованием ОСА для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет 27,5 лет.

Если вы используете АСА, то период восстановления для одного и того же типа имущества составляет 30 лет для недвижимости, введённой в эксплуатацию после 31 декабря 2017 г., или 40 лет, если она была введена в эксплуатацию до этого.

Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Поскольку большинство объектов жилой недвижимости, предназначенной для сдачи, в аренду использует ОСА, мы сосредоточимся на этом типе расчёта.

За каждый полный год эксплуатации объекта вы амортизируете равную сумму: 3,636% каждый год, пока вы продолжаете амортизировать объект. Если недвижимость находилась в эксплуатации менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали сдавать его в аренду в июле), в этом году вы получите меньший процент, в зависимости от того, когда имущество было введено в эксплуатацию.

По данным Налогового управления США таблица ОСА для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, выглядит следующим образом:

Возьмем, к примеру, дом стоимостью 99 000$, который был сдан в эксплуатацию 15 июля. За первый год вы можете амортизировать на 1,667%, или 1 650,33$ ( 99 000 х 1,667%). За каждый последующий год вы сможете амортизировать по ставке 3,636%, или 3 599,64$, пока недвижимость находится в эксплуатации.

Обратите внимание, что эта цифра по существу эквивалентна базисному показателю, разделённому на период восстановления в 27,5 лет: 99 000$ ÷ 27,5 = 3 600$. Разница обусловлена первым годом частичной эксплуатации.

Насколько амортизация уменьшает налоговые обязательства

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, при подаче годовой налоговой декларации нужно сообщить в соответствующем Бланке Е о своих доходах от аренды и расходах по каждому объекту недвижимости. Чистая прибыль или убыток затем указывается в Форме 1040.

Амортизация – это один из видов расходов, которые указываются в Бланке Е, поэтому сумма амортизации эффективно уменьшает ваши налоговые обязательства за год. Например, если вы амортизируете 3 599,64$ и находитесь в классе налогообложения в 22%, вы сэкономите 791,92$ (3599,64$ х 0,22) на налогах в этом году.

Амортизация может быть ценным инструментом, если вы инвестируете в недвижимость для сдачи в аренду, потому что она позволяет распределить затраты, связанные с покупкой недвижимости, на десятилетия, тем самым уменьшая ежегодные налоговые обязательства.

Конечно, если вы амортизируете имущество, а затем продаете его за сумму, превышающую его амортизированную стоимость, вы будете обязаны уплатить налог на эту прибыль через налог на возврат амортизации.

Поскольку налоговое законодательство касательно недвижимости для сдачи в аренду является сложным и периодически меняется, всегда рекомендуется работать с квалифицированным бухгалтером по налогообложению при покупке, эксплуатации и продаже недвижимости. Таким образом, вы можете быть уверены, что получите наиболее благоприятный налоговый режим и избежите сюрпризов, когда придёт время уплаты налогов.

Связанные термины

Альтернативная система расчёта амортизации (Alternative Depreciation System, ADS)

Альтернативная система расчёта амортизации – это схема амортизации с прямым периодом восстановления, которая, как правило, лучше отражает доход от актива.

Признанная сумма (Amount Recognized)

Признанная сумма – это доход или убыток, о котором вы должны сообщить в своей налоговой декларации или финансовом отчёте.

Собственность категории 1231

Собственность категории 1231 – это налоговый термин, относящийся к амортизируемой коммерческой недвижимости, которая находится во владении более года.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Свойство восстановления (Recovery Property)

Термин «свойство восстановления» (Recovery Property) использовался в 1980-1987 годах, когда действовала Система ускоренного возмещения расходов (Accelerated Cost Recovery System).

Что значит «оптимизированный в плане налогообложения» (Tax-Advantaged)

Термин «оптимизированный в плане налогообложения» относятся к любому типу инвестиций, счетов или планов, которые либо освобождены от налогов, имеют налоговую отсрочку или другие виды налоговых льгот.

2.5. Сроки службы оборудования

2.5.1. Сроки службы оборудования – это календарная продолжительность (годы и месяцы) периода, в течение которого использование оборудования считается полезным.

2.5.2. Сроки полезного использования основных фондов установлены постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 № 1. Старые (1991 г.) амортизационные нормы упразднены.

2.5.3. Согласно этому постановлению все основные фонды сведены в десять амортизационных групп, для каждой из которых установлены сроки службы. Полный перечень отнесенного к амортизационным группам оборудования приведен в Приложении 11; состав амортизационных групп представлен в табл. 2.1.

Таблица 2.1

2.5.4. Для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, сроки полезного использования устанавливаются предприятиями самостоятельно в соответствии с ТУ или рекомендациями организаций-изготовителей.

2.5.5. Признано необходимым оборудование стоимостью до 10 000 руб. включительно в амортизационные группы не включать, сроки службы ему не устанавливать и расходование его осуществлять как малоценное оборудование и материалы (списывать как затраты на производство).

Предприятия могут устанавливать иной лимит стоимости основных фондов, подлежащих единовременному списанию как затраты на производство, как превышающий 10 000 руб., так и ниже 10 000 руб.

Установленный предприятием лимит фиксируется в приказе об учетной политике для целей налогообложения (п. 18 ПБУ 6/01 в редакции приказа Минфина России от 18.05.2002 г. № 45н).

2.5.6. Указанное выше постановление предоставляет предприятиям широкие права самостоятельно принимать решения по замене морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, обеспечивающим максимальную прибыль от его использования.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Организация применяет общую систему налогообложения. Она приобрела кирпичное здание котельной, которое имеет фундамент и железобетонные перекрытия. Толщина стен 40 см (1,5 кирпича).
К какой амортизационной группе следует отнести данное здание?

15 января 2020

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В анализируемой ситуации кирпичное здание котельной возможно отнести к десятой амортизационной группе.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования.
Перечень амортизационных групп приведен в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (далее — Классификация).
В принципе амортизационные группы определяются в соответствии с кодами ОКОФ (Общероссийский классификатор ОК 013-2014 (СНС 2008) «Общероссийский классификатор основных фондов» (принят и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 12.12.2014 N 2018-ст)). В рассматриваемом случае скорее всего применим код 210.00.11.10.740 «Здания котельных» или код 210.00.11.10.791 «Здания котельных отопительных и отопительно-производственных». Однако нежилые здания с одинаковыми группами кодов ОКОФ в Классификации отнесены к разным амортизационным группам.
Согласно Классификации кирпичные нежилые здания могут входить в две группы.
В восьмую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 20 лет до 25 лет включительно) входят здания бескаркасные со стенами облегченной каменной кладки, с железобетонными, кирпичными и деревянными колоннами и столбами, с железобетонными, деревянными и другими перекрытиями; здания деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рубленными стенами; сооружения обвалованные.
А здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями относятся к десятой амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).
Отметим, что в бюджетной сфере для основных средств, относящихся к десятой амортизационной группе, согласно п. 35 стандарта «Основные средства» срок полезного использования рассчитывается исходя из Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072 (далее — Годовые нормы).
Указанных в Классификации и в Годовых нормах параметров зданий (сооружений) бывает недостаточно, чтобы точно определить амортизационную группу и срок полезного использования. Однако Классификация и Годовые нормы согласуются с Классификацией групп капитальности зданий, применяемой в строительстве, при определении нормативов ремонта и содержания зданий, а также при оценке недвижимости (Общая часть к Сборникам укрупненных показателей определения восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г. — Приложения 3 и 4). Все здания в зависимости от степени капитальности в Сборниках укрупненных показателей распределены на отдельные группы: промышленные здания — на пять групп (Приложение 3), а жилые и общественные — на шесть групп (Приложение 4).
При этом промышленные здания I и II групп капитальности по описанию соответствуют десятой амортизационной группе. III группа капитальности соответствует восьмой амортизационной группе.
Согласно Приложению 3 зданиям I и II групп капитальности соответствуют стены сплошной кладки из кирпича, из крупных блоков или из железобетонных панелей и железобетонные междуэтажные и чердачные перекрытия.
Стены зданий III группы капитальности выполнены облегченной кладкой из всех видов кирпича или из легких камней, перекрытия деревянные.
Не будучи специалистами в области строительства, мы не можем с полной уверенностью сказать, что именно подразумевается под «облегченной кирпичной кладкой». Однако в Годовых нормах для жилых зданий установлены следующие нормы амортизационных отчислений:
— здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные — 0,7% в год;
— здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные — 0,8% в год;
— здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные — 1,0% в год.
Исходя из логики данного нормативного документа, сплошные кирпичные стены толщиной 1,5 кирпича отличаются от стен облегченной кладки.
Учитывая также железобетонные перекрытия, приходим к выводу, что здание котельной относится к I или II группе капитальности.
Таким образом, мы полагаем, что кирпичное здание котельной возможно отнести к десятой амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).
Однако окончательное решение следует принять с учетом технологических особенностей здания. Например, в определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от 25.01.2018 N 44-АПГ17-30 (рассматривалось дело о тарифах) указано, что отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у котельной характеристик, позволяющих отнести ее к 10 амортизационной группе, в частности, свидетельствующие о том, что котельная представляет собой здание с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными и другими долговечными перекрытиями. То обстоятельство, что котельная зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества (здания), не свидетельствует об обоснованности решения об отнесении ее к 10 амортизационной группе, поскольку в свидетельстве о регистрации котельной отсутствуют указания на перечисленные выше обязательные характеристики (ИП отнес котельную к 4-й аммортизационной группе). Спор, касающийся присвоения котельной амортизационной группы (с учетом особенностей постройки) рассматривался также в постановлении Двадцатого ААС от 25.03.2014 N 20АП-878/14.
А из постановления Пятнадцатого ААС от 19.10.2016 N 15АП-6142/16 следует, что котельной-электроцеху, состоящей из фундамента бетонного ленточного, стен наружных, внутренних и перегородок кирпичных, перекрытий — плит железобетонных, полов бетонных, возможно присвоение 10 амортизационной группы.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Амортизационные группы в целях налогообложения прибыли. Классификация основных средств;
— Энциклопедия решений. Амортизация в целях налогообложения прибыли.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

Ответ прошел контроль качества

admin

Добавить комментарий