Договор аванса при покупке квартиры

Доброго времени суток, уважаемые посетители блога Советы риэлтора!

Сегодняшняя тема разговора: аванс при покупке квартиры.

Если покупка квартиры идет через агентство недвижимости, то чаще всего риэлторы предлагают подписать предварительный договор, в котором прописан аванс со штрафными санкциями.

Во-первых, многих интересует размер аванса, то есть какую сумму надо передать хозяину квартиры. На этот вопрос не могу ответить однозначно, так как в разных городах и населенных пунктах существуют свои неписанные правила, оговаривающие этот размер. Даже в пределах одного города эти суммы могут существенно разниться. Ведь многое зависит от цены объекта. Если коммунальная комната стоит 400 тысяч рублей, то понятно, что аванс не может быть в половину ее стоимости.

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?

А за современное жильё, которое стоит несколько миллионов, не возьмут аванс в 10 тысяч рублей))))

Моя одноклассница приобретала несколько лет назад жильё в городке на Кавказе (сам город не курортный, но находится вблизи Железноводска и К) там аванс составлял очень приличную сумму, примерно равную четверти от полной стоимости. У нас, в Саратове, до сих пор передают иной раз 10 тысяч символический аванс при покупке квартиры.

Во-вторых, мой совет: подписывайте при покупке квартиры предварительный договор, где указан аванс со штрафными санкциями. Что это значит? В договоре должны быть четко прописаны штрафные санкции в случае отказа от подписания основного договора купли-продажи как для продавца, так и для покупателя.

Если продавец отказывается продать квартиру в сроки и на условиях, прописанных в договоре, то он должен вернуть аванс и заплатить штраф с размере аванса.

Если покупатель отказывается купить квартиру, то переданный им аванс остается у продавца в качестве штрафа.

Вообще говоря, существуют два мнения по поводу договора, где прописывается аванс со штрафными санкциями при покупке квартиры. Первое то, что аванс, есть аванс и он просто должен быть возвращен в случае отказа и никакие штрафы сторона не обязана выплачивать. Второе суд возможно признает, что виновная сторона обязана заплатить. Я не знаю всех тонкостей нашей юриспруденции, к сожалению, но, побывав по просьбе моих клиентов на нескольких судебных заседаниях в качестве свидетеля, я поняла, что пути нашего суда неисповедимы ))))

Вот примерный образец той части предварительного договора, где присутствует аванс при покупке квартиры:

3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

 

3.1. В счет обеспечения исполнения гарантий и обязательств на условиях настоящего Договора ПОКУПАТЕЛЬ передаёт, а ПРОДАВЕЦ принимает авансовую сумму в размере: ____________________________________

Авансовая сумма входит в стоимость продаваемого объекта недвижимости.

Аванс в сумме _______________________________________________ получен полностью, претензий по полученному авансу не имею _____________________________________________________________

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.3 В случае отказа ПРОДАВЦА от оформления ОСНОВНОГО ДОГОВОРА, по условиям, оговоренным в настоящем Договоре, ПРОДАВЕЦ в двухдневный срок, по истечении срока настоящего Договора, обязан возвратить ПОКУПАТЕЛЮ аванс и оплатить штрафные санкции в размере 100% от суммы аванса.

4.4. В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от оформления ОСНОВНОГО ДОГОВОРА по условиям, оговоренным в настоящем Договоре, переданный аванс остается у ПРОДАВЦА в качестве штрафа.

Если вас все же смущает слово аванс в договоре при покупке квартиры, то заключайте договор со словом задаток, о таком договоре поговорим чуть позже.

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

Главная / Информация / Как правильно заключить сделку при покупке квартиры?

Как правильно заключить сделку при покупке квартиры?

Купить квартиру – не поле перейти. Эта сделка жизни совершается в несколько этапов, и между ними может пройти немало времени. Об этих вехах большого пути к заветной цели – от поиска подходящего варианта квартиры до совершения самой сделки купли-продажи – мы рассказали в одном из выпусков «Справочного бюро».

Теперь – отправимся по отдельному этапу. Итак, после долгих и утомительных поисков выбор квартиры сделан, с продавцом обо всем договорились, ударили по рукам. Но любая устная договоренность мало что значит, если она не подкреплена документально. Для подтверждения того, что сделка состоится при любой погоде, нужно заключить предварительный договор, включив в него пункт о внесении аванса. Он и станет одной из гарантий, подтверждающих серьезность намерений сторон.

Как получить такую гарантию, что для этого нужно сделать, как грамотно составить соглашение, какие основные условия должны быть в нем отражены, как правильно вносить аванс – об этом в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Чтобы она не ушла к другому

Подходящий вариант квартиры найден, стороны пришли к обоюдному согласию, сумма сделки обговорена. Что дальше? Дальше – от слов к делу. Достигнутый на словах консенсус нужно закрепить в предварительном договоре.

В риэлторских кругах этот договор еще называют авансовым соглашением, договором задатка, договором на покупку квартиры. Но суть одна. Этот документ служит гарантией:

– со стороны покупателя – купить понравившуюся ему квартиру, и его уверенности в том, что она не уйдет к другому покупателю, готовому заплатить больше.

– со стороны продавца – что покупатель не собирается менять своего решения и искать другую квартиру.

Предварительный договор не является обязательным. Можно и без него договориться и выходить на сделку. Но тогда у вас не будет гарантий, что все получится. Такое соглашение – страховка от риска как для покупателя, так и для продавца.

Это своего рода генеральная репетиция перед совершением самой сделки. Как правило, условия, которые были оговорены в предварительном договоре, переносятся в основной договор – купли-продажи.

Без доверенности нет доверия

Вариант первый. Квартира продается через агентство недвижимости.

В этом случае договор заключается между покупателем и агентством, которое представляет интересы продавца и подписывает документ от его имени. Право риэлтора на заключение такого договора должно быть подтверждено доверенностью от продавца (всех собственников жилья) жилплощади. Если доверенности нет, а договор все же заключается, то он считается ничтожным, то есть не имеет юридической силы.

Совет покупателю: прежде, чем подписывать договор, обязательно проверьте полномочия – есть ли та самая доверенность от собственника на заключение договора, на основании которой компания действует.

Вариант второй. Квартира продается «из рук в руки» – без посредников. Заключается двусторонний договор между двумя частными лицами – продавцом и покупателем, и подписывается каждым из них. В этом случае никакой доверенности не требуется. Стороны и так уполномочены подписать этот документ.

При условии, что…

1. Адрес продаваемой недвижимости.

2. Стоимость, за которую будет продаваться-приобретаться квартира. Для чего? Чтобы избежать разногласий и конфликтов в дальнейшем. Покупатель четко знает, сколько ему придется заплатить, продавец – сколько он получит. Как правило, в стоимость включаются все расходы, в том числе оплата риэлторских услуг. Если, проставив сумму в рублях, участники сделки захотят еще зафиксировать ее в валюте, обязательно надо прописать, по какому именно курсу.

3. Срок заключения основного договора – купли-продажи. В этом пункте указано, до какого дня (включительно) сторонам необходимо его подписать. Продавец и покупатель договариваются, когда именно они выйдут на сделку. Для покупателя это важно, чтобы знать, к какой именно дате ему необходимо подготовить деньги. А продавцу – к какому сроку должны быть готовы документы на квартиру для совершения сделки.

4. Накладные расходы – оплата подготовки самого договора купли-продажи, сбора пакета документов для сделки, аренды банковской ячейки, госрегистрации. Отдельно оговаривается, в каком банке будет происходить закладка денег, в какой форме будет составлен договор купли-продажи – нотариальной или простой письменной, кто будет составлять договор и т.д.

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора

Обычно продавец квартиры платит за сбор справок. Все остальное, как правило, оплачивает покупатель.

5. Физическое освобождение квартиры – срок, в который продавец жилья обязан после регистрации договора купли-продажи вывезти все вещи и передать ключи от квартиры новым хозяевам.

6. Юридическое освобождение – срок, в который все зарегистрированные в проданной квартире люди обязаны «прописаться» по новому месту жительства (либо сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры).

7. Обязательно прописывается сумма вносимого аванса по договору и сроки его выплаты.

8. Необходимо указать и случаи, при которых вносимая сумма в случае неподписания основного договора купли-продажи квартиры и отсутствия регистрации останется у продавца квартиры, а в каких случаях эта сумма возвращается покупателю. Как правило, по чьей вине не произошла сделка – тот и теряет деньги.

9. Обязательно надо указать случаи, которые являются форс-мажором, и при наступлении которых каждая сторона договора остается при своем первоначальном интересе.

Совет

На самом деле пунктов в договоре может быть гораздо больше. И это правильно. Желательно отразить максимальное количество условий, вплоть до мелочей. Например, наличие телефонного номера, которым абонирована квартира, – на всякий случай, чтобы продавец не снял его, не продал. Ведь телефон – одно из благ продаваемой недвижимости, увеличивающее ее стоимость. Или, если квартира продается с мебелью или встроенной бытовой техникой, – описать, какой именно. Это на случай, чтобы покупателю в наследство не остались голые стены и выдранные с «мясом» выключатели с розетками.

Не забудьте прописать ответственность сторон, какие последуют штрафные санкции, если одна из них откажется впоследствии от сделки. Более того, в предварительном договоре оговаривается, в каких случаях покупатель может отказаться от приобретения квартиры (например, выясняются факты и обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал, из-за которых будущий собственник впоследствии может лишиться права собственности или быть ограниченным в пользовании, владении и распоряжении квартирой). В интересах сторон отразить – кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Все это должно быть зафиксировано в письменном виде и подписано обеими сторонами предстоящей сделки.

Договор составляется в двух экземплярах, один из которых остается у покупателя, второй отдается продавцу. Нотариального заверения обычно не требуется, но в случае, если покупатель на этом настаивает, такой вариант возможен.

Аванс или задаток?

Внесение аванса – ответственный этап в жизни участников сделки. До внесения определенной суммы денег от сделки еще можно отказаться. После

– без финансовых потерь, скорее всего, не обойтись.

Предварительный платеж за квартиру может вноситься:

a) в виде аванса;

б) в виде задатка.

Аванс или задаток – предварительный способ расчетов. Если вносится аванс, то по закону он должен быть возвращен покупателю в любом случае, если сделка не состоялась. Продавец должен будет вернуть всю полученную сумму плюс проценты за пользование чужими денежными средствами. Это при условии, если в договоре не предусмотрено что-то иное в виде штрафных санкций.

Когда оговаривается задаток, то, если покупатель отказывается от сделки, он теряет деньги. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец отдает задаток покупателю без штрафов. Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию, то продавец также возвращает покупателю сумму задатка.

Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы при необходимости стороны могли доказать факт внесения денег. Документ может быть составлен произвольно, с указанием фамилии, имени, отчества сторон, их паспортных данных, суммы задатка и сроков исполнения обязательств. Такое соглашение не требует нотариального заверения.

Пункт 3 ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Так что, если вы хотите выбрать способом обеспечения исполнения обязательства задаток, в документе надо четко указать, что денежные суммы идут в качестве именно задатка, а не аванса.

Что лучше?

Прежде, чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться – в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Главное отличие аванса от задатка в том, что он не является способом обеспечения исполнения обязательства. Его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Он дает некую гарантию их исполнения. Поскольку влечет за собой ответственность за его нарушение. Передача и получение задатка регулируются ст. 380–381 ГК РФ.

Для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже», и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги.

Советы

1. Если договор заключается между продавцом и покупателем недвижимости

– физическими лицами, не помешает проверить паспорта друг у друга и вписать паспортные данные в предварительный договор.

2. Прежде, чем давать деньги, удостоверьтесь в том, что человек, сидя-щий перед вами, имеет отношение к покупаемой квартире и обладает полномочиями принимать аванс. Подтверждением этого для собственника служат:

– документ, удостоверяющий личность;

– правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (на всех собственников), договор; у доверенного лица, дополнительно к вышеперечисленному, должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая примерно такую фразу: «с правом принимать аванс…».

1. Когда аванс принимает агентство недвижимости, нужно убедиться, что тут все чисто и перед вами не аферисты, которые соберут деньги с желающих приобрести жилье, и потом их ищи-свищи. Бывает, что мошенники подсовывают договор на одну и ту же квартиру нескольким потенциальным покупателям. Узнайте, есть ли у агентства полномочия продавать эту квартиру, заключен ли у них договор с клиентом. Сам договор, конечно, вряд ли покажут, потому что он конфиденциальный, но, по крайней мере, последние страницы с подписями продавца и агентства показать могут. Лучше лишний раз попросить предъявить доверенность того, кто подписывал договор, чтобы убедиться, есть ли полномочия принимать аванс именно от продавца квартиры. Попросите оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемый объект.

2. Лучше привлекать к составлению предварительного договора или авансового соглашения специалистов в области недвижимости.

3. Старайтесь пригласить на подписание предварительного договора уполномоченное лицо – юриста или нотариуса.

Покупатель передал – продавец принял

Сумма аванса, выдаваемая физическому лицу, скорее всего, не будет очень большой. Обычно она составляет 500–1000 долларов. Это сложившаяся практика. По сравнению со стоимостью квартиры на рынке недвижимости – сумма не астрономическая. Но расставаться со своими деньгами всегда неприятно. Поэтому следует соблюдать определенные меры предосторожности при передаче денег.

Схемы взаиморасчетов различны. Но в любом случае, если деньги передаются наличными из рук в руки от покупателя продавцу, последний должен дать расписку, что он эти деньги получил. А у покупателя должно быть подтверждение, что он их передал и тем самым исполнил одно из условий договора. Будет лучше пригласить свидетелей на заключение предварительного договора непосредственно между продавцом и покупателем. Они тоже распишутся в том, что деньги переданы в их присутствии и без принуждения сторон.

Другой вариант: продавец пишет на экземпляре договора, что он эти деньги – в виде аванса или задатка – получил, претензий нет, число и подпись. Если операция осуществлялась через посредника-риэлтора, то на руках у продавца должен остаться приходно-кассовый ордер либо платежка в банк.

Комментарий

Если вы не уверены

Обязательно ли заключать предварительный договор? Это зависит от того, какие отношения между продавцом и покупателем. Если люди друг друга хорошо знают, доверяют, то можно вообще обойтись без всяких авансов и задатков. Но когда стороны неуверенно себя чувствуют, лучше заключить договор с элементами задатка (это когда штрафные санкции в части возврата денег оговариваются с учетом двойного размера).

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванса, это скорее из области бухгалтерии. Таким образом, на законодательном уровне аванс практически ничем не защищен. Тем не менее, такая форма договора применяется в большинстве сделок с недвижимостью. В предварительном договоре, как правило, фигурирует аванс, некая предоплата. Задаток – реже, так как ни одно агентство недвижимости не возьмет на себя ответственность за действия клиента, то есть продавца. Вдруг он откажется, а задаток надо возвращать в двойном размере… Задаток вносится между физическими лицами тогда, когда одна из сторон обеспокоена, что сделка может сорваться. Вдруг продавец поднимет цену. Тогда покупатель хоть получит утешительный приз в виде возврата денег в двойном размере.

Когда предварительный договор заключен, то есть стороны договорились, что один продает, другой покупает квартиру за такую-то цену и на таких-то условиях, а продавец вдруг откажется продавать жилплощадь, покупатель может отсудить квартиру. И потребовать, чтобы жилье продали ему именно на тех условиях, которые прописаны в предварительном договоре.

Скажем, написано в документе, что 1 декабря стороны выходят на сделку, квартира стоит 200 тыс. долларов и должна быть освобождена в течение семи рабочих дней, то так оно и должно быть. Продавец не имеет права передумывать и поднимать цену. В противном случае покупатель обращается в суд с исковым заявлением и выигрывает дело. Причем значимую законную силу имеет именно предварительный договор. Он подпадает под определенную норму гражданского права. Ни соглашение об авансе, ни расписка о задатке таких полномочий не дают, здесь нет 100-процентной гарантии, что дело будет выиграно.

• как с нами связаться ?

  Связаться с нами можно в любое удобное для Вас время любым удобным для Вас способом:
  тел. +7 (495) 276-0535 , +7 (926) 249-07-86 ; по e-mail Отправить письмо на e-mail

• объекты

  Московская область, д. Суханово, Каширский район,земельный участок
  продажа 21,967 USD

  Туапсе, Квартира в Туапсе.,квартиры
  продажа 108,145 USD

  Пхукет, Квартира на Пхукете,квартиры
  продажа 165,000 USD

Аванс или задаток при купле-продаже недвижимости?

При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги?

Сделки с недвижимостью – это «епархия» Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата.

Задаток при покупке квартиры, Задаток или аванс. Совет от практикующего риэлтора

Итак, Вы нашли квартиру. Теперь нужно зафиксировать отношения с продавцом денежными ассигнациями. Для этого в законодательстве есть два варианта-задаток и аванс. Что же лучше, рассмотрим в этом видео.
Данный вопрос серьезный, поэтому подойдем к нему ответственно. На вторичном рынке недвижимости московского региона в большинстве случаев продавцы предлагают в качестве предоплаты за квартиру внести им сумму которая колеблется от пятидесяти до двухсот тысяч рублей. При этом в качестве первоначального взноса продавцы хотят видеть именно «аванс» и ничто другое. Теперь внимание-
Согласно Гражданского кодекса если продавец отказывается от продажи квартиры, то в случае задатка переданная сумма возвращается в двойном размере, в случае аванса покупатель, получает сумму равную внесенной.

Как вернуть аванс за квартиру

«Никаких законных оснований для удержания аванса у продавца недвижимости нет. Договор о внесении аванса без заключения основного договора купли-продажи не может являться основанием возникновения денежного обязательства. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, а также в случае расторжения предварительных договоренностей, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее», — поясняет адвокат Олег Сухов.

Авансом называют денежную сумму, которую покупатель вносит в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Отсюда проистекают два следствия, отличающие аванс от задатка:

• если сделка не состоялась, сумма аванса при покупке квартиры возвращается в полной мере, независимо от того, кто виновен в срыве;
• ни продавец, ни покупатель не наказываются штрафными санкциями.

То есть, аванс выполняет только одну функцию – платежную. Однако о нем тоже должен быть составлен договор, чтобы ни у одной из сторон не возникло соблазна назвать внесение аванса при покупке квартиры задатком. Есть еще одна тонкость: денежные средства, внесенные по договору, подлежащему государственной регистрации, до момента его регистрации считаются авансом.

Покупка квартиры: аванс или задаток?

С одной стороны, задаток обычно выгоден и покупателю, и продавцу. Он уравновешивает риски, которые несут обе стороны договора. Это значит, что стороны ответственны в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Следовательно, сумма аванса при покупке квартиры выступает как гарантия того, что договор будет исполнен. Хотя 100% гарантии дать не может никто. Для покупателя задаток хорош, когда цены на рынке растут, для продавца – когда падают.

Задаток выгоден не только, если речь идет о сделках с продавцом, но и с агентством недвижимости, независимым риэлтором.

Такое может произойти, в случае если покупатель нашел более выгодный вариант покупки квартиры и отказался от своих обязательств, которые были указаны в соглашении о задатке.

Если в несостоявшейся сделке виновна сторона получившая задаток (продавец), тогда задаток возвращается покупателю в двойной сумме.

На что обратить внимание перед внесением аванса при покупке квартиры?

Прежде чем вносить аванс, нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем должны быть указаны все пункты, касающиеся недвижимости. Особое внимание необходимо уделить следующим пунктам:

• Размер аванса и его оплата;
• Объект договора;
• Ответственность за срыв сделки.

Нужна ли расписка за аванс при покупке квартиры?

Речь, как правило, идет о неосновательном обогащении со стороны Продавца, в случае отказа от сделки.

Были и случаи совершения умышленных действий стороны агентства недвижимости, направленные на отказ от возврата внесенного аванса покупателем, оставленных агентству на  так называемое ответственное хранение.

Итак, мы подошли к процедуре внесения аванса при покупке квартиры. Внесенный аванс показывает Ваши серьёзные намерения на покупку именно этой квартиры. Такие гарантии важны и для продавца. Он с уверенность может подготовить все необходимые документы к сделке и не волноваться о поиске новых покупателей. Если конечно продавец являет ся добросовестным и порядочным гражданином.

Процесс оформления аванса – это один из ключевых моментов при сделке покупки-продажи жилья. От этого процесса зависит дальнейшее развитие событий. Передача аванса оформляется надлежащим образом в соответствии с образцом договора о внесении аванса.

Документ подписывают обе стороны договора. В основном аванс составляет сумму приблизительно 5% от общей стоимости жилья. При оформлении договора о внесении аванса обязательно нужно прописать возможные причины возвращения аванса. Продавец обязан подготовить документы о юридической чистоте квартиры и обеспечить личное присутствие при оформлении договора о внесении аванса.

Аванс завис. Компания, помогающая продавать квартиру, добросовестно пришла на заседание комитета. Представители агентства объяснили, что у них авансовых денег нет, они их передали дальше, поэтому все претензии – к последнему человеку в цепочке – владельцу свободной квартиры. Дело закончилось тем, что на комитете человеку, внесшему аванс, объяснили, что его шансы на возврат денег довольно низкие. Для этого нужно обратиться в суд вместе с представителями обеих риэлторских компаний с иском против физического лица.

Чаще всего авансы не возвращаются еще по одной причине. У сторон разные представления о «юридической чистоте» квартиры. В ходе подготовки к сделке покупатель либо его представители (риэлторы, юристы) выявляют факты, которые потом могут привести к потере покупателем права собственности.

Как составить соглашение об авансе при покупке квартиры (образец)?

У большинства нормально работающих агентств в договорах есть пункт, гласящий, что в случае выявления обстоятельств, которые в дальнейшем могут привести к потере или ущемлению права собственности, аванс возвращается. Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг часто рассматривает, насколько эти обстоятельства могут ущемить права будущего собственника. Если, на взгляд юристов и членов комитета, права могут быть ущемлены, то выносится решение о возврате аванса. Но часто бывает, что разговоры об ущемлении прав собственника служат предлогом для завуалированного отказа от сделки. В этих случаях комитет советует потерпевшим отстаивать свои права в суде.

Аванс при покупке квартиры — нюансы.

В подтверждение «ваших» и «наших» намерений стороны сделки часто прибегают к подписанию авансового соглашения.На время действия авансового соглашения , между сторонами сделки по отчуждению недвижимого имущества,  на квартиру  ставится бронь , чтобы она не «ушла».Квартиру снимают с рекламы и никому не показывают.

Зачем нужен такой договор? По следующим причинам: покупатель нашел подходящий вариант жилья, а продавец – желающего приобрести принадлежащее ему имущество. Обе стороны теперь могут прекратить поиски и начать готовиться к проведению сделки. В этом случае уплата и принятие аванса подтверждают серьезность намерений, как покупателя, так и продавца.

К передаче аванса прибегают и в тех случаях, когда сделку нельзя провести в течение нескольких дней с того момента, как стороны пришли к соглашению о продаже конкретной квартиры.

Что выгоднее аванс или задаток при покупке квартиры

Причин для этого может быть масса, причем у обеих сторон: не собрана необходимая сумма, не готовы полностью документы, да и просто по банальным причинам – например, проверенный нотариус ушел в отпуск.

Для того чтобы участники сделки не нервничали на протяжении срока, отведенного для подготовки к подписанию договора, покупатель вносит аванс и прекращает дальнейшие поиски квартиры, а продавец получает деньги, и больше никому не показывает жилье.

Аванс при покупке квартиры — нюансы

В гражданско-правовых отношениях нет четко сформулированного понятия «аванс», российский законодатель не отобразил в Гражданском Кодексе или иных законах, регулирующих процедуру отчуждения недвижимости, определение этого термина. Понять, что такое аванс, можно, изучив экономическую суть этого явления, а уже после этого будут понятны механизмы его юридического регулирования.

Итак, аванс – это частичная предоплата, т. е. определенная часть денег (в практике встречаются разные варианты размера аванса:это может быть от 50 до 200 тыс рублей,это может быть 1 % от стоимости квартиры,как договоришься), которая передается продавцу до заключения сделки. Оставшаяся же часть платится сразу после подписания договора купли-продажи (если, конечно, не предусмотрены иные условия).

По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку. В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом. Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.

Разница между задатком и авансом существенна. И хотя и тот, и другой применяются в похожих ситуациях, но выполняют разные функции. Различны будут и последствия для виновника, нарушившего договоренность.

Последствия отказа от сделки в случае аванса и задатка

Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки.

Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.

Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.

Оформление договора аванса

Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:

• О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя. 
• О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа. 
• О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры. 
• Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон. 

Кроме того, в договоре аванса указывается срок, когда должна быть совершена сделка купли-продажи, фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также можно включить и дополнения, согласованные обеими сторонами. Завершается оформление договора аванса проставлением подписей сторон.

В случаях, когда сделку ведет риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор аванса, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.

На что обратить внимание

При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.

Еще лучше уже на этапе внесения аванса самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта.Во время такой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, ищутся юридические факты, опираясь на которые можно признать сделку недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть признан недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его пройти обследование у соответствующего врача.

Нужно также узнать, не состоит ли продавец в браке, отметка о котором отсутствует в паспорте: согласие супруга на продажу квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи. 
Обязательно нужно включить в договор аванса пункт, согласно которому при выявлении обстоятельств, мешающих покупателю в полной мере быть собственником новоприобретенной квартиры, аванс должен быть возвращен в полном объеме в указанный покупателем срок.

Редко авансовое соглашение при покупке квартиры составляется в виде отдельного документа. Распространенным является включение условия об авансе в основной договор или предварительный (подробнее – соглашение о намерениях). Или выдача письменной расписки. Любой вариант приемлем.

Задаток и аванс в повседневной жизни часто употребляются как идентичные понятия. Но с точки зрения законодательства РФ это не так. Поэтому рекомендуем ознакомиться и с соглашением о задатке, чтобы составить необходимый именно Вам документ. Если останутся вопросы, задать их можно прямо на сайте дежурному юристу.

  Авансовое соглашение при покупке квартиры (17,0 KiB, 3 145 hits)

Пример авансового соглашения при покупке квартиры

Авансовое соглашение

г. Новосибирск                                      27 сентября 2018 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

Реутова Анна Егоровна, 07 января 1979 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 15 18 номер 498756, выдан 10.01.2011 г. Отделом УФМС России по Алтайскому краю в Советском районе г. Новосибирска, адрес регистрации: Россия, Новосибирская область, г. Бердск, ул. Писарева, д. 17, кв. 61, именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

Нестеров Павел Степанович, 21 мая 1984 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 49 79 номер 598756, выдан 17.06.2005 г. ТОМ Центрального района г. Рязани, адрес регистрации: Россия, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Дзержинского, д. 37, кв. 100, именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 487, 549 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает в свою собственность денежные средства в качестве аванса по предстоящему договору купли-продажи квартиры № 41 (кадастровый номер 43:2456387:9376:3123, адрес местонахождения: г. Новосибирск, ул. Дзержинского, д. 48, общей площадью 49 кв. м) в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.
2. Стороны обязуются в течение срока настоящего Соглашения заключить договор купли-продажи квартиры № 41 с кадастровым номером 43:2456387:9376:3123, общей площадью 49 кв. м, расположенной на 6 этаже 9-этажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Дзержинского, д. 48, по цене 3 700 000 (три миллиона семьсот тысяч) руб.
3. Аванс передается Покупателем Продавцу в момент подписания настоящего Соглашения.
4. Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до 15 октября 2018 года.
5. В случае, если основной договор купли-продажи не заключен по вине Продавца, Продавец возвращает Покупателю сумму аванса. На указанную сумму подлежат начислению проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ, со дня заключения настоящего Соглашения и до дня возврата аванса.
6. Настоящее Соглашение составлено в 2 аутентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
7. Реквизиты и подписи Сторон:

Реутова А.Е.

Нестеров П.С.

Как составить авансовое соглашение при покупке квартиры

Если основной договор купли-продажи жилья не заключается, авансовое соглашение составляется в письменной форме.

Оформление аванса при ипотеке

Если денежные средства передаются третьим лицом, необходима доверенность на подписание документов. Документ должен быть составлен и подписан сторонами сделки, либо представителями при подтверждении полномочий.

Помимо факта передачи денежных средств (укажите момент передачи – до, в момент подписания, после заключения) в качестве аванса, его размера, опишите индивидуальные признаки квартиры. Это местоположение, площадь, кадастровый номер, иное (из свидетельства о праве собственности или выписки). Имеет смысл достигнуть договоренности о дате заключения основного договора.

Авансовым соглашением может быть установлена договорная неустойка. Если не указать иной порядок, по общему правилу начисляется она с того момента, когда должна быть передана квартира или заключен основной договор. Размер санкции может быть также изменен соглашением.

Неисполнение авансового соглашения при покупке квартиры

Если Продавец отказывается заключить основной договор или передать квартиру по Акту приема-передачи, Покупатель вправе требовать:

Когда Покупатель уклоняется от исполнения договоренности, Продавец может:

• приостановить исполнение своего обязательства
• отказать от заключения основного договора или передать квартиру (направив уведомление о расторжении договора) и требовать возмещения убытков.

Подача искового заявления в суд по вопросам исполнения авансового соглашения при покупке квартиры будет целесообразной только в том случае, когда истец исполнил свое обязательство.