Рекламный договор

Все чаще и чаще представители риэлторских компаний сталкиваются с недобросовестными клиентами. Об одном из таких случаев мы уже писали, сегодня же мы хотим рассказать Вам о примере судебной практики, когда риэлторская компания была привлечена к административному штрафу за размещение рекламы о продаже квартиры без заключения договора с владельцем квартиры.

Учитывая, что размещение информации о продаже объекта недвижимости без заключения соответствующего договора с ее владельцем довольно распространенная практика, по просьбе руководства ГРМО мы решили подробно рассмотреть эту ситуацию с юридической точки зрения, а также предложить механизм защиты риэлторов от недобросовестных клиентов.

Суть дела:

В ноябре 2013 г. сотрудник риэлторской компании обнаружил на одном из сайтов по продаже недвижимости объявление о продаже квартиры, после чего связался по телефону с продавцом. В ходе разговора сотрудником были выяснены условия продажи квартиры. Продавец квартиры сообщил, что продавать квартиру будет через то агентство недвижимости, которое найдет покупателя на его квартиру. После состоявшегося разговора риэлторская компания выставила объявление о продаже вышеуказанной квартиры на другом сайте недвижимости.

Все характеристики объекта недвижимости (этаж, материал дома, площадь квартиры, наличие балкона) сотрудниками компании были взяты из объявления продавца.

В середине ноября в компанию позвонил гражданин, который выразил недовольство размещенным объявлением, и сообщил, что продажей квартиры занимается он, как представитель собственника жилого помещения. В результате риэлторская компания сняла данное объявление с размещения. Еще через некоторое время продавец квартиры обратился в суд с иском к риэлторской компании в связи с нарушением Федерального закона «О рекламе».

Согласно материалам дела, в рекламном объявлении продавца, в качестве такой характеристики объекта недвижимости как цена указано 4 990 000 рублей, при этом в объявлении, размещенном риэлторской компанией на другом сайте, цена объекта недвижимости указана в сумме 4 500 000 рублей.

Следовательно, указанная в рекламе информация о такой характеристике товара, как цена объекта не соответствует действительности, что является нарушением требований п. 2 ч.3 ст. 5 Закона о рекламе.

Риэлторская компания опубликовала объявление о продаже квартиры без договора с владельцем квартиры о рекламе и последующей продаже квартиры, также она не имела письменного согласия продавца на использование фотографий этой квартиры.

Результат:

• Риэлторская компания была признана виновной за нарушение требований пунктов 2, 3, 4 части 3 статьи 5 Федерального закона «О рекламе».
• Учитывая тот факт, что правонарушение было совершено впервые и было устранено по первому требованию, было принято решение о наложении административного штрафа в размере 100 000 рублей.

С материалами дела Вы можете познакомиться по

Комментарий компании «Юридическое бюро»

В данном случае риэлторов привлекли к ответственности во внесудебном порядке (решением антимонопольного органа) за следующие нарушения Закона о рекламе:

• п.3 ч.3 ст. 5 Закона о рекламе — указание в рекламе сведений о цене, не соответствующих действительности (волеизъявлению собственника квартиры);
• п. 4 ч.3 ст. 5 Закона о рекламе — размещение сведений о возможности приобретения квартиры в определенном месте (в риэлторской компании), что не соответствует действительности, так как договор собственник с риэлторами не подписывал.

Для исключения привлечения к ответственности по указанным выше основаниям риэлторам необходимо было бы подтвердить, что:

1. Объект недвижимости действительно продается собственником на тех условиях о цене и с теми характеристиками, которые были размещены в рекламе;
2. Потенциальный потребитель действительно имеет возможность приобрести квартиру, обратившись по указанным в объявлении координатам риэлторов – то есть риэлторское агентство действительно обладает полномочиями от собственника на поиск покупателя его недвижимости.

При отсутствии подписанного между риэлтором и собственником договора подтвердить указанные выше моменты не получится.

Так, если достоверность условий продажи еще может быть подтверждена аналогичным предложением, размещенным самим собственником на другом сайте, то подтвердить полномочия по размещению рекламы о продаже с указанием координат риэлторской компании в отсутствие договора с собственником — не получится.

На практике, при судебном обжаловании привлечения к административной ответственности антимонопольным органом, суды приходят к выводу, что в отсутствие договора с собственником размещение рекламы о продаже объекта неправомерно (Постановление 7 Арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013г. по делу №А45-50/2013, приложено к письму).

Обезопасить себя в такой ситуации риэлторская компания может только заключив соответствующий Договор с собственником квартиры, пусть и не эксклюзивный договор, в котором будут указаны условия реализации объекта недвижимости.

Обратиться за помощью / задать вопрос

Здравствуйте. Строго формально по закону. Исполнитель оказывает услугу, не производит конечный продукт, Подрядчик его производит, вот и вся разница. Но по большому неважно кто как себя называет, самое главное содержание договора как такового. В силу ст. 431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Ст. 702 ГК РФ

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

и ст.779 ГК РФ

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Вы сами на них внимание обратили, отличия есть.

ДОГОВОР N ___ на возмездное оказание рекламных услуг

г. ______________ «___»___________ ____ г. ____________________________________________________________, именуем__ (полное наименование юридического лица) в дальнейшем «Заказчик», в лице __________________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующ___ на основании _____________________________, с одной стороны, и ________________________________________________________________, именуем__ (полное наименование юридического лица) в дальнейшем «Исполнитель», в лице _______________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующ___ на основании _____________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает и обязуется оплатить, а Исполнитель обязуется оказать следующие рекламные услуги:

1.1.1. Изготовить и организовать распространение рекламной информации о товарах (работах, услугах) Заказчика и его товарных знаках.

1.1.2. Обеспечить распространение пробных партий товаров и сувениров с товарным знаком Заказчика.

1.1.3. Доводить до сведения клиентов Исполнителя информацию о Заказчике (наименование, местонахождение, часы работы, контактные телефоны).

1.1.4. ____________________ (иные услуги).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Обязанности Заказчика:

2.1.1. Предоставить Исполнителю информацию для подготовки рекламных материалов.

2.1.2. Согласовать формы рекламных материалов, подлежащих распространению Исполнителем.

2.1.3. Оплатить услуги Исполнителя в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

2.2. Обязанности Исполнителя:

2.2.1. Осуществить разработку рекламных материалов исходя из представленной Заказчиком информации.

2.2.2. Обеспечить соответствие разработанных рекламных материалов требованиям законодательства о рекламе.

2.2.3. До начала распространения согласовать разработанные рекламные материалы с Заказчиком в письменной форме.

2.2.4. Добросовестно оказывать рекламные услуги по настоящему Договору с соблюдением требований законодательства о рекламе.

2.4. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, предупредив об этом Заказчика в письменной форме не менее чем за ____________, при условии полного возмещения Заказчику причиненных ему убытков.

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

3.1. Стоимость услуг Исполнителя составляет ________ (__________) рублей.

3.2. Стоимость услуг, установленная п. 3.1 настоящего Договора, уплачивается Заказчиком Исполнителю в следующем порядке:

3.3. Заказчик производит оплату услуг Исполнителя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора.

3.4. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине Заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме.

3.5. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактически понесенные им расходы.

ПОРЯДОК И СРОКИ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

4.1. Порядок, территория, периодичность и иные условия распространения рекламных материалов Исполнителем устанавливаются Сторонами в Приложении N 1 к настоящему Договору.

4.2. Сроки оказания услуг:

Начало: ______________________________________________;

Окончание: ___________________________________________.

Сроки осуществления определенных действий в рамках оказания услуг по настоящему Договору устанавливаются в Приложении N 1 к настоящему Договору.

4.3. По окончании срока оказания услуг Стороны подписывают двухсторонний акт об оказании услуг, который является основанием для оплаты услуг Заказчиком в соответствии с п. 3.2.2 настоящего Договора.

Акт об оказании услуг составляется Исполнителем и представляется Заказчику в двух экземплярах для подписания.

В случае если услуги по настоящему Договору оказаны с недостатками, в акте об оказании услуг Заказчик должен указать допущенные Исполнителем недостатки, объем и стоимость услуг, оказанных с недостатками, которая подлежит исключению из общей стоимости услуг, определенной в акте об оказании услуг.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения Сторонами всех принятых по нему обязательств.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора, Исполнитель вправе потребовать от Заказчика уплаты неустойки в размере ____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

6.4. Стороны освобождаются от ответственности в случае, если неисполнение явилось следствием природных явлений, действий внешних объективных факторов и прочих обстоятельств непреодолимой силы, за которые Стороны не отвечают и предотвратить неблагоприятное воздействие которых не имеют возможности.

6.5. Сторона, которая не может исполнить свое обязательство вследствие действия обстоятельств, указанных в п. 6.4 настоящего Договора, должна известить об этом другую Сторону в _______ срок с момента возникновения этих обстоятельств.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде г. _________ в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

7.3. По вопросам, не урегулированным настоящим Договором, подлежит применению действующее законодательство Российской Федерации.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

8.2. Обмен информацией, связанной с настоящим Договором, производится путем направления соответствующих документов одной Стороной другой Стороне заказным письмом с уведомлением о вручении.

При необходимости оперативного решения возникающих вопросов Стороны обмениваются документами с использованием факсимильной связи с незамедлительным направлением другой Стороне подлинника документа заказным письмом с уведомлением о вручении.

8.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

8.4. Приложения:

1) Порядок, территория, периодичность, сроки распространения рекламных материалов (Приложение N 1).