Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды

Вы досрочно покинули помещение, а арендодатель через суд требует продолжения платежей? Этих рисков можно избежать

По закону вы вправе отказаться от аренды нежилого помещения, предупредив об этом другую сторону за 30 дней. Но здесь есть одна тонкость. Ваш бывший арендодатель может через суд потребовать выплатить ему арендные платежи за время, когда арендных отношений между вами уже не было. Ситуация парадоксальная: вы уверены, что расторгли договор, а с юридической точки зрения он все еще действует.

Вот несколько советов, которые помогут обезопасить себя.

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП, ведется Росреестром). Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора и покинул помещение. У вас есть право на односторонний отказ от аренды без всяких причин — достаточно прописать в договоре возможность такого отказа. Исключение — случаи, когда стороны сами ограничили эту возможность, указав, что односторонний отказ возможен по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Закон не обязывает ни одну из сторон обращаться в Росреестр, чтобы исключить запись об аренде из ЕГРП и снять арендное обременение с помещения, но без этой записи действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды не имеют достаточной силы.

Ситуация, когда расторгнутый договор на самом деле оказывается действующим, опасна прежде всего для арендатора. Чем больше времени проходит с момента, когда он отказался от аренды, тем выше риск. Поэтому при одностороннем отказе от договора арендатору лучше сразу же исключить такой риск — сделать в Росреестре новую запись.

Любая из сторон договора может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде. Совместного обращения сторон не требуется. При этом действует правило: при погашении регистрационных записей в ЕГРП по заявлению арендатора арендодателю в срок не более пяти рабочих дней направляется уведомление об этом.

В некоторых договорах прямо прописывается, что обязанность взаимодействовать с регистрационным органом в связи с государственной регистрацией прекращения договора возлагается на арендодателя. Если в документ включено такое условие, лучше дополнительно прописать, что при невыполнении арендодателем этой обязанности в определенный срок арендатор вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для снятия обременения. К тому же иногда арендодатель сам заинтересован в прекращении записи: до тех пор, пока она существует, невозможно внести в реестр сведения о новом договоре аренды.

Еще один важный момент при прекращении арендного договора — подписание акта возврата объекта. В случае судебных разбирательств подписанный акт может стать дополнительным аргументом в вашу пользу. Он указывает, что обе стороны обязаны принять участие в регистрации расторжения договора, а не только инициатор расторжения. Связано это с тем, что возврат имущества, зафиксированный актом, подтверждает волеизъявление двух сторон по смыслу статьи 655 Гражданского кодекса (в соответствии с ней при прекращении договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, а уклонение одной из них от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей по передаче).

Суды по-разному относятся к определению момента, с которого долгосрочный договор аренды считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от него одной из сторон. А значит, арендатор несет риски, связанные с взысканием арендной платы, до момента исключения записи об аренде из ЕГРП. Скорее всего, в ближайшее время судебная практика будет меняться и становиться более единообразной. В недавнем постановлении Пленума высшего арбитражного суда от 17.11.2011 №73 (п. 6) прямо указано, что сохранение в ЕГРП прав записи о договоре аренды не означает, что он не прекратил своего действия.

Дополнительный аргумент, который поможет в суде.

Если конфликт уже возник, можно апеллировать к тому, что запись в ЕГРП носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Ее внесение предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права (ст. 2 закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Поэтому непогашенная запись в ЕГРП о государственной регистрации долгосрочного договора аренды не свидетельствует о продолжении действия самого договора.

Автор: Лев Крошкин

Прекращение договора аренды

Договор аренды может прекратить свое действие, в частности:

— в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015);

— в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ);

— в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

— в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу ч.

1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1).

Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

*(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Прекратить письменные обязательства между участниками правоотношений возможно путем составления соответствующего соглашения. В многолетней практике фундаментально сложился определенный порядок расторжения договора, который позволяет соблюсти все нормы законодательства и права сторон.

Рассматриваемое соглашение о расторжении и представленный бесплатный образец может пригодится Вам в случае прекращения аренды нежилого помещения, оказания услуг, действия договора купли продажи. Для самостоятельного использования шаблона соглашения, достаточно всего лишь скачать его и немного откорректировать.

Обязательными условиями сообщения о расторжении договора аренды будут:

  • Аналогично контракту аренды, в верхней части, посередине листа пишем наименование и число (прописью);
  • Далее перечисляем стороны арендных отношений (реквизиты можно указать кратко и более подробно в конце, где ставится подпись);
  • Следующим пунктом будет содержание, основная часть, куда вносятся причины будущего расторжения договора аренды;
  • В случае обоюдного согласия, можно резолютировать документ и подводить итог датированием и подписанием с расшифровкой с фиксацией момента окончания действия отношений;
  • Если итог расторжения аренды еще не известен и не является согласованным, на усмотрение адресата, сюда вносятся различные пункты, какие только можно себе представить. Предложения об устранении нарушений, явившихся основанием написания бумаги, нецелесообразность продолжения дальнейших отношений;
  • Не лишним будет написание об исполнении всех обязательств по контракту и отсутствии претензий у сторон;

В зависимости от сложившихся взаимоотношений у субъектов, рассматриваемая бумага может быть кардинально разной. Мы представляем общий бланк соглашения о расторжении аренды (скачать возможно ниже), носящий рекомендательный характер и имеющий целью дать представление о правильности исполнения подобных сообщений.

Дата: 2015-05-28

Соглашение о расторжении договора аренды

1.Документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя.

2.Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.

3.Соглашение о расторжении договора аренды.

4.Акт приема-передачи имущества от арендатора арендодателю.

5.Выписка из ЕГРЮЛ- не более 1 месяца.

6.Изменения, внесенные в учредительные документы юридического лица после государственной регистрации договора аренды.

7.Договор аренды.

8.Решение о сделке (для юридического лица).

9.Согласие супруга на сделку (для физического лица).

10.Приказ о назначении Директора.

11.В случае если объект недвижимого имущества является памятником, то порядок и условия использования объекта культурного наследия устанавливается краевым органом охраны объектов культурного наследия и определяется соответствующим охранным документом: охранным обязательством, охранным договором, договором аренды объекта культурного наследия (охранно-арендным договором), договором безвозмездного пользования объектом культурного наследия.

С заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды: арендатор или арендодатель.

При сдаче документов по нескольким объектам от одного юридического лица учредительные документы формируются в одну папку

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

г.            

, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице , действующего на основании , с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», руководствуясь ст.ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ и положениями договора аренды, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Настоящим соглашением Стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды от в связи с .

2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.

3. В связи с прекращением договора аренды Арендатор возвращает Арендодателю арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6. Реквизиты и подписи Сторон:

Арендодатель                       Арендатор

                  

                  

admin